Finanzierung, Steuern und Abgaben

ABC der Hausfinanzierung

Dank tiefer Zinsen und günstiger Baupreise ist der Traum vom Eigenheim für viele Leute in greifbare Nähe gerückt. Unverändert Gültigkeit haben aber einige bewährte «goldene Regeln» einer Hausfinanzierung:

Erstens: Die regelmässig anfallenden Kosten für Zinsen, Amortisation, Unterhalt und Nebenkosten sollten nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.

Die zweite «goldene Regel»: Es braucht 20 Prozent Eigenkapital. Wenn die Mittel knapp sind, bieten sich verschiedene Lösungsmöglichkeiten an: Denn als Eigenmittel anrechenbar sind nicht nur Ersparnisse und Wertschriften, sondern auch ein allfälliger Erbvorbezug, ein zinsloses Darlehen der Eltern oder aus der Verwandtschaft oder eine Schenkung.

Sehr oft ist auch ein Vorbezug aus der Pensionskasse ein Ausweg; ein solcher Vorbezug ist allerdings mit dem gravierenden Nachteil verbunden, dass – je nach Reglement und Finanzierung der Pensionskasse – Rentenleistungen gekürzt werden. Die entstehende Lücke muss mit einer zusätzlichen privaten Versicherung geschlossen werden. Wenn Pensionskassengeld nicht vorbezogen, sondern nur verpfändet wird, so bleibt der Versicherungsschutz uneingeschränkt bestehen, die Pensionskassengelder dienen der Bank lediglich als zusätzliche Sicherheit.

Hypotheken: Die Qual der Wahl

Die Wahl eines Hypothekarprodukts hängt vor allem davon ab, wie hoch der Schuldner Budgetsicherheit gewichtet. Wer eher knapp kalkuliert und daher wert auf eine konstante Belastung legt, sollte Festzinshypotheken abschliessen. Um das Risiko zu minimieren, in einer späteren Hochzinsphase die ganze Finanzierung zu höheren Zinskosten neu regeln zu müssen, sollte der erforderliche Kredit auf mehrere Festhypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten verteilt werden. Zum Beispiel: Die Aufnahme von 600‘000 Franken Fremdkapital kann auf drei Festhypotheken mit einer Laufzeit von zwei, vier und sechs Jahren verteilt werden.

In Zeiten tiefer Zinsen erfreuen sich naturgemäss so genannte Libor-Hypotheken wachsender Beliebtheit. Bei einer Libor-Hypothek wird der Zins regelmässig – zum Beispiel quartals- oder semesterweise – dem Libor («London interbank offered rate») angepasst. Dabei handelt es sich um einen Geldmarktsatz, zu dem sich die Banken gegenseitig Geld ausleihen. Eine solche Finanzierung ist verlockend, weil man von den sehr tiefen Zinsen für kurzfristige Finanzierungen profitieren kann; andererseits kann sich der Libor in einer Phase steigender Zinsen sehr rasch nach oben bewegen. Weil sich die künftige Zinsentwicklung nicht mit absoluter Gewissheit vorhersagen lässt, sollte man Libor-Finanzierungen nach oben absichern (mit einem «Cap»). Gegen eine zusätzliche Prämie können Kunde und Bank eine Zinsobergrenze vereinbaren.

Um die Risiken klein zu halten, ist auch ein Mix mit anderen Hypotheken sehr sinnvoll: Wenn die Finanzierung zum Beispiel zu zwei Dritteln auf Festhypotheken und nur zu einem Drittel auf dem Liborbasiert, wird sich auch bei steigendem Zinsniveau die Belastung nicht allzu stark erhöhen.

Von der Grossbank UBS abgesehen bieten die meisten Banken auch nach wie vor die klassische variable Hypothek an. Im Vergleich zum Libor und zu Festhypotheken mit kurzen Laufzeiten ist diese Variante derzeit teuer; ande-rerseits hat eine variable Hypothek der kurzfristigen Kündbarkeit wegen doch einige Vorteile. Wer zum Beispiel ausserordentliche Amortisationen vornehmen oder aus anderen Gründen flexibel bleiben will, sollte zumindest einen Teil seiner Finanzierung auf Basis einer variablen Hypothek führen. Bei einem Zinsanstieg bleibt das Budget im Rahmen, weil nur ein Teil der Finanzierung von steigenden Zinsen betroffen wäre.

Jürg Zulliger
casanostra 4/03