Vermieten und Mietrecht

Die Mieterschaft zahlt nicht - was tun?

Herr S. aus B. schreibt: Wir haben von unserer Mieterschaft seit Einzug vor mehr als einem Jahr noch keinen Franken Miete erhalten. Was sollen wir unternehmen?

Gerade für sozial denkende Vermieterinnen und Vermieter, die sich sehr ungern in der Rolle des harten Schuldeneintreibers sehen, stellt sich die Frage: Wie reagiere ich, wenn die Miete nicht mehr kommt ?

Der Fragesteller hat sicher in seiner Grosszügigkeit viel zu lange mit der Einforderung des Mietzinses gewartet. Ist aber eine gutwillige Mieterschaft infolge momentaner Schwierigkeiten in Verzug, sollte nicht gleich mit fristloser Kündigung gedroht werden. Es empfiehlt sich, das Gespräch und der Abschluss einer schriftlichen Zahlungsvereinbarung.

Bei gravierenden Problemen ist es sinnvoll, im Einverständnis mit den Betroffenen die zuständige Behörde der Gemeinde zu kontaktieren. In manchen Fällen ist es möglich, dass das Sozialamt für die Miete bürgt oder diese gerade direkt überweist.

Rechtlich gut geschützt

Was tun, wenn MieterInnen böswillig die Grosszügigkeit der Vermieterschaft ausnützen? Rechtlich sind Forderungen aus Mietverhältnissen vergleichsweise gut geschützt. Ist die Mieterschaft mit fälligen Mietzinsen und Nebenkosten im Rückstand, dann kann der Vermieter gemäss Art. 257d OR eine mindestens dreissigtägige Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung ansetzen. Wird der Mietzins innert der gesetzten Frist nicht bezahlt, so kann die Wohnung «fristlos», das heisst wiederum mit einer mindestens dreissigtägigen Frist, auf Ende eines Monats gekündigt werden.

Parallel zu diesem mietrechtlichen Verfahren kann das rechtliche Inkasso mit dem Versand eines Zahlungsbefehls eingeleitet werden. Nach dem Auszug sind Zahlungsrückstände oft nur noch mit grossem Aufwand oder überhaupt nicht mehr einzutreiben.

Vielfach wird empfohlen, zur Minderung des Verlustrisikos beim Vertragsabschluss eine Kaution (auch Depot oder Sicherheitsleistung genannt) zu verlangen, die nach Gesetz bis zu drei Monatsmietzinse betragen darf. Bei luxuriösen Wohnungen mag das sinnvoll sein, bei durchschnittlichen Mietobjekten führt die Erhebung zu sozial fragwürdigen Folgen. Zudem verursacht die Kaution einige Umtriebe. Sie muss auf ein spezielles Konto hinterlegt werden, und im Streitfall bedarf es eines rechtskräftiges Gerichtsurteils, um über das Geld zu verfügen.

Luzius Theiler
casa nostra 49/98