Vermieten und Mietrecht

Kleiner Unterhalt

Früher gab es bei der Miete einer Wohnung oder eines Einfamilienauses den sog. "Kleinen Unterhalt". Der Mieter musste Reparaturen von bis zu 150.- selbst bezahlen wie z.B. Dichtungen auswechseln etc. Gibt es "den kleinen Unterhalt " auch heute noch? Falls ja: Wie hoch ist der Höchstbetrag für die Mieter eines EFH?

Problematischer "Kleiner Unterhalt"

Doch, den "Kleinen Unterhalt" gibt es noch. Er basiert auf Art. 259 OR. Massgebend für die Definition des "Kleinen Unterhaltes" ist weniger der im Gesetz angesprochene "Ortsgebrauch" als die Bestimmungen dazu im Mietvertrag.

Art. 4.2 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen des geltenden Hausverein-Mietvertrages umschreibt den "Kleinen Unterhalt" wie folgt:

Die Mietpartei hat für den kleinen Unterhalt am Mietobjekt aufzukommen, dh. auf eigene Kosten insbesondere die Unterhaltsarbeiten fachgerecht auszuführen bzw. ausführen zu lassen:

Ersetzen defekter Fensterscheiben
Ersetzen defekter Schalter, Steckdosen, Sicherungen und Türschlösser
Abdichten von Gas- und Wasserhahnen
Behebung von Verstopfungen im internen Leitungsnetz
Entkalken des Boilers gemäss Vorschrift des Herstellers

Die Reinigungen und kleineren Ausbesserungen müssen von der Mieterschaft ohne grösseren Aufwand und und ohne besonderes Fachwissen vorgenommen werden können.

Da es sich bei Art. 259 um eine Ausnahme vom Grundsatz der Unterhaltspflicht der Mietsache durch den Vermieter handelt (Art. 256 Abs. 1 OR) handelt, ist die Höhe des "Kleinen Unterhalts" nach Gerichtspraxis auf 150-200 Franken beschränkt und auch sonst zurückhaltend anzuwenden.

Der "Kleine Unterhalt" stammt aus einer Zeit, wo kleine Schäden noch leicht ersichtlich und ohne Fachkenntnisse behebbar waren. Heute entstehen die "kleinen" Defekte immer öfters an elektronischen Ausrüstungen oder technisch sonst hochentwickelten Geräten.

Die Frage der Abgrenzung zwischen dem "Kleinen Unterhalt", der von der Mieterschaft zu bezahlen ist und der Unterhaltspflicht der Vermieterschaft führt daher häufig zu unerfreulichen Auseinandersetzungen.

Luzius Theiler, Hausverein Mittelland-Romandie, Januar 2007