> Stockwerkeigentum

Unterhalt im Stockwerkeigentum

«Ich habe eine Eigentums wohnung gekauft. Nun stelle ich fest,dass die Fenster dringend erneuert werden müssen.Der Verwalter sagt, ich hätte den Zustand beim Kauf gekannt und müsste die Kosten demnach selber tragen. Stimmt das?»

Ob Sie die Wohnung neu gekauft haben oder schon jahrelang besitzen, spielt rechtlich keine Rolle. Entscheidend ist,ob die Fenster zur «Sonder nutzung»,also zu Ihrer persönlichen Wohnung oder zum «gemeinschaftlichen Teil »gezählt werden.

Nach überwiegender Lehrmeinung gehören Fenster und Storen wie auch die Balkone zum gemeinschaftlichen Teil, weil sie das äussere Erscheinungsbild des Hauses beeinflussen. Für den Unterhalt der gemeinschaftlichen Teile muss die ganze Stockwerkeigentümergemeinschaft (das heisst jedes Mitglied gemäss Wertquote seiner Wohnung) aufkommen. Im Gegenzug kann sie darüber bestimmen, wann was gemacht wird. Nur unaufschiebbare Reparaturarbeiten an gemeinschaftlichen Teilen im Bereiche Ihrer Wohnung können Sie selber in Auftrag geben und die Rechnung der Verwaltung präsentieren.

Fenster und Storen werden in Gemeinschaftsordnungen ab und zu dem Sonderrecht zugeteilt, was rechtlich zuweilen toleriert wird. In diesem Falle müssten Sie alle Unterhalts-und Erneuerungsarbeiten daran aus eigenem Sack bezahlen, sich aber dennoch an die Gestaltungsrichtlinien der Gemein schaft halten.

Balkone wie auch zum Beispiel Gartensitzplätze hingegen gehören rechtlich zwingend nicht zum Sonderrecht ,auch wenn sie gemäss Wert quotenverteilung der «ausschliesslichen Benutzung »(man beachte die diffizile Unterscheidung!) dienen.

Überhaupt enthalten die vor gut 35 Jahren hinzugefügten Artikel im ZGB über das Stockwerkeigentum (Art. 712a bis 712t ZGB, ergänzt durch die Artikel 646 bis 651 ZGB betreffend Miteigentum) viele Unklarheiten, welche oft Unfrieden im Haus und Ratlosigkeit bei Ratgebern verursachen. Berüchtigt ist in dieser Beziehung der «Liftartikel»712h Abs.3 ZGB der besagt, dass bei der Kostenverteilung zu berücksichtigen sei, wenn «gewisse Bauteile, Anlagen und Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten nicht oder nur in ganz geringem Masse dienen». Zahlen Leute im Parterre nichts an den Lift, Kinderlose nichts an den Spielplatz ?

Unter Aufhebung eines Entscheides des Zürcher Obergerichtes entschied das Bundesgericht, dieser Artikel sei zwingend aber «zurückhaltend anzuwenden». Beim Lift ist jetzt der Stand der Lehrmeinung, dass die «mutmass- liche Benützungslänge » des Lifts für die Kostenbeteiligung massgebend sei.

Angesichts dieses rechtlichen Wirrwars ist allen Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften dringend zu raten, alle im Gesetz nicht zwingend vorgeschriebe nen Abgrenzungen und Beitragspflichten im Gemeinschaftsreglement möglichst frühzeitig eindeutig zu regeln.

Denn bekanntlich verdirbt nichts so schnell und so gründlich die besten Beziehungen wie ein Streit ums Geld.

Luzius Theiler
'casa nostra' 62/01
Update 24. 01. 2007