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Verzug von Beitragszahlungen im Stockwerkeigentum

Der Verzug von Beitragszahlungen im Stockwerkeigentum kommt häufiger vor, als man denkt. Und es ist heikel: Was soll die Stockwerkeigentümergemeinschaft unternehmen, wenn ein Mitbewohner seine Beiträge zum Unterhalt der Liegenschaft nicht zahlt?

Der normale Unterhalt für den Betrieb eines Stockwerkeigentums sowie die Zahlungen in den Erneuerungsfonds werden durch Beiträge der Stockwerkeigentümer gedeckt. In aller Regel wird zu Beginn des Jahres ein Budget erstellt, welches von den Eigentümern genehmigt wird. Dieses regelt die Beitragszahlungen auf Basis des festgelegten Verteilschlüssels.

Es kommt auch vor, dass die Beiträge der Eigentümer anhand der tatsächlichen Kosten laufend erhoben werden. Dies bedingt jedoch einen grösseren administrativen Aufwand. Auch ist es möglich, am Ende des Rechnungsjahres die Kosten zu verteilen und aufgrund der Abrechnung Beiträge einzuziehen. Dies erweist sich jedoch aus Liquiditätsgründen meist als schwierig.

Wenn Zahlungstermine nicht eingehalten werden, muss der säumige Stockwerkeigentümer gemahnt werden. Grundsätzlich befindet sich dieser Eigentümer dannzumal bereits im Verzug. Viele Gemeinschaften sehen vor, dass zum Beispiel einen Monat nach Zahlungsfrist ein Verzugszins (etwa 3 – 5%) geschuldet wird, der zusätzlich zu den Beitragszahlungen zu leisten ist. Da es sich bei Stockwerkeigentümergemeinschaften oft um fragile Gebilde handelt, empfiehlt sich bei Finanzfragen ein vorsichtiges Vorgehen. Zuerst sollte bei mehreren ausstehenden Beiträgen mit dem betreffenden Eigentümer das Gespräch gesucht, allenfalls Mahnungenversandt werden.

Wenn reden nichts bringt

Fruchten alle Schritte nichts, kann im Namen der Eigentümer-gemeinschaft eine Betreibung für fällige Beiträge erhoben werden. Dabei sind auch Verzugszinsen, Betreibungskosten und allfällige ausgewiesene Spesen zu berücksichtigen. Welche Betreibungsart gewählt wird, entscheidet das zuständige Betreibungsamt. Jedoch besteht für die Gemeinschaft ein grundsätzliches Retentionsrecht an den beweglichen Sachen eines Stockwerkeigentümers. Meist versucht das Betreibungsamt in erster Linie, Barwerte zu erhalten, also etwa über eine Lohnpfändung oder eben durch Verwertung von beweglichen Sachen. Ist dies nicht möglich, kann die Betreibung auf eine Pfandverwertung hinauslaufen. Dies bedeutet, dass die im Sonderrecht stehenden Objekte zwangsverkauft werden. Auf zehn Stockwerkeigentumsgemeinschaften kommt es erfahrungsgemäss zu einer solchen Betreibung.

Ende mit Schrecken

Leider sind die Erlöse aus solchen Betreibungen meist nicht sehr hoch. Zudem werden vorab anderweitige Kosten aus dem Erlös gedeckt, die im Betreibungsrang weiter vorne stehen, so insbesondere Hypotheken und Steuern. Bleibt dann noch ein Betrag übrig, wird dieser anteilmässig an die Stockwerkeigentümergemeinschaft ausbezahlt. Allerdings werden aus dem Resterlös auch weitere Gläubiger, welche sich bis zur offiziellen Versteigerung melden konnten, noch berücksichtigt. In vielen Fällen bedeutet der Zwangsverkauf deshalb für eine Stockwerkeigentümergemeinschaft ein Ende mit Schrecken und Verlustschein. Selbstverständlich kann mit einem solchen Verlustschein später wieder eine Betreibung erhoben werden, sofern der Schuldner unterdessen zu neuem Geld gelangt ist.

Freihandverkauf als letzte Lösung

In vielen Fällen wird aber vor Betreibungserhebung ein Weg gesucht, die Schulden anderweitig zu tilgen. Dies kann durch einen sogenannten Freihandverkauf von allen oder einzelnen im Sonderrecht stehenden Objekten geschehen. Parallel zu Betreibung und Zwangsverkauf empfiehlt es sich, eine Eintragung im zuständigen Grundbuchregister vorzunehmen. Dabei werden die fälligen und die vereinbarten künftigen Akontobeiträge des laufenden Jahres im Grundbuchblatt des säumigen Eigentümers eingetragen. Allerdings können längstens Beiträge der vergangenen drei Jahre eingefordert werden. Jeder mögliche Käufer der Sondereinheiten wird dadurch automatisch darauf aufmerksam gemacht, dass ein Teil des Verkaufspreises nicht dem Verkäufer (also dem säumigen Eigentümer), sondern der Stockwerkeigentümergemeinschaft geschuldet ist.

Ein solcher Eintrag richtet sich stets gegen den jeweilig eingetragenen Eigentümer, also auch gegen einen neuen Eigentümer. Sind die sich im Verzug befindenden Eigentümer mit diesem Vorgehen einverstanden, kann der zuständige Notar die entsprechenden Schriftstücke vorbereiten, die Unterzeichnung derselben findet im zuständigen Notariat statt. Die Kosten hierfür hat der belastete Eigentümer zu tragen.

Eintrag ins Grundbuch

Es kann jedoch sein, dass der Schuldner nicht mit einem solchen Eintrag einverstanden ist. In diesem Fall muss ein «Gesuch um Eintragung eines Pfandrechtes gemäss Art. 712 i Abs. 1 und Art. 958 /961 ZGB» gestellt werden. Dieses Gesuch wird an das zuständige Bezirksgericht gesandt, möglichst mit einer detaillierten Begründung. Anschliessend erfolgt eine Vorladung der Parteien zur Anhörung, wobei die Stockwerkeigentümergemeinschaft, vertreten durch Verwaltung, Rechtsanwalt oder einen einzelnen Eigentümer, vor Ort das Ganze nochmals begründen muss. Tritt das Gericht auf das Gesuch ein, wird eine entsprechende Verfügung erlassen und gleichzeitig das zuständige Notariat informiert. In diesem Falle erfolgt die Eintragung ins Grundbuch gegen den Willen des säumigen Eigentümers.

Sind alle ausstehenden Zahlungen inklusive Kosten und Zinsen getilgt, kann der betroffene Eigentümer wieder die Löschung des Grundbucheintrages verlangen. Für alle Vorgehensschritte braucht es einen Mehrheitsbeschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft.

All diese Massnahmen garantieren jedoch noch nicht, dass die ausstehenden Zahlungen schlussendlich an die Gemeinschaft gelangen. Es muss deshalb bei regelmässigen Zahlungsproblemen einer oder mehrerer Parteien bereits früh das Gespräch gesucht werden. Allenfalls ist auch eine unkonventionelle Lösung sinnvoll. In unklaren Situationen sollte die Gemeinschaft geplante Ausgaben besser zurückstellen.

Karin Weissenberger, Immobilienfachfrau, Forch