> Stockwerkeigentum

Wenn die Verwaltung nichts taugt ...

Legt die Verwaltung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft während Jahren keine korrekte Heizkostenabrechnung vor, gilt dies als wichtiger Grund für deren Abberufung.

Dies geht aus einem neuen Urteil des Bundesgerichts hervor, das sich erstmals zu dieser Frage geäussert hat. Lehnt es die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer unter diesen Umständen ab, ihren Verwalter abzuberufen, hat dies auf die Klage eines einzelnen Wohnungseigentümers hin der Richter zu tun (Art. 712r Abs. 2 ZGB).

Dabei hat der Richter nach Recht und Billigkeit zu entscheiden, ob ein wichtiger Grund für eine richterliche Abberufung der Verwaltung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft vorliegt (Art. 4 Zivilgesetzbuch). Dies dürfte zu bejahen sein, «wenn einem Stockwerkeigentümer die Fortsetzung des Verwaltungsverhältnisses nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann, weil das diesem Rechtsverhältnis immanente Vertrauensverhältnis fehlt bzw. zerstört worden ist». Davon ist aus Sicht des Bundesgerichts auszugehen, wenn die Verwaltung wiederholt und trotz Beanstandungen mangelhafte Heizkostenabrechnungen erstellt.

Laut dem einstimmig gefällten Urteil der II. Zivilabteilung haben die Aufgaben der Verwaltung im Bereich der finanziellen Angelegenheiten - und dazu gehört auch die Erstellung einer korrekten Heiz- und Warmwasserabrechnung - ganz besondere Bedeutung. Das Erstellen unkorrekter Abrechnungen gilt daher zu Recht als wichtiger Grund für die Abberufung der Verwaltung. Wenn diese wie im konkret beurteilten Fall trotz verschiedenen Interventionen drei Jahre lang nicht in der Lage war, eine akzeptable Abrechnung vorzulegen, dann ist sie damit entweder überfordert, oder aber sie setzt sich leichtfertig über berechtigte Kritik hinweg. So oder anders ist nach Auffassung des Bundesgerichts davon auszugehen, dass das Vertrauen in diese Verwaltung nachhaltig gestört ist. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass frühere Abrechnungen noch genehmigt worden waren.

Im Zusammenhang mit den unkorrekten Abrechnungen können laut dem Urteil aus Lausanne auch andere Elemente Gewicht erhalten, die für sich allein als wichtiger Grund für eine richterliche Entlassung der Verwaltung nicht genügen würden. Im beurteilten Fall ging es dabei um Mängel bei der Durchführung der Versammlung der Stockwerkeigentümer. Insbesondere eine unvollständige Traktandenliste und eine unrichtige Protokollierung zeichnen laut dem Urteil aus Lausanne «das Bild einer Verwaltung, die bei verschiedensten Gelegenheiten immer wieder Mühe bekundete, ihren Funktionen so nachzukommen, wie es von ihr erwartet werden darf».

NZZ 5.5.2000
Update 29.12.2002